Azərbaycanda mülkiyyət hüquqları təkcə konstitusion səviyyədə deyil, həm də, beynəlxalq hüququn normaları ilə təminat altına alınıb. Bununla belə, ölkədə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının təminatı sahəsində ciddi problemlər mövcuddur. Bu problemlər nəinki mülkiyyət hüquqlarının dövlət, ictimai ehtiyaclara görə və ya digər amillərin təsiri altında itirilməsi, habelə bu hüquqlara çatımlılıq, onların əldə olunması və həyata keçirilməsi zamanı özünü büruzə verir. Əhalinin böyük bir hissəsi əmlakına arxayınlıqla sahiblik və istifadə edə bilmir. Bu müxtəlif dərəcədə həm mülkiyyətində olan əmlakı sənədləşdirilmiş, həm də sənədləşdirilməmiş şəxslərə aiddir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış şəxslərin mülkiyyət hüquqları bu və ya digər dərəcədə daxili qanunvericiliklə təminat altına alınıb, lakin mülkiyyətində olan əmlakı sənədləşdirilməmiş şəxslər bu cür təminatdan tamamilə məhrumdurlar.
Daşınmaz əmlakın reyesteri halhazırda Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin ərazi idarələri və “ASAN xidmət” mərkəzləri tərəfindən həyata keçirilir. Rəsmi rəqəmlərə əsasən həmin orqanlar tərəfindən 2017-ci ildə 161500 ədəd daşınmaz əmlak reyestrə alınmışdır.
Monitorinq nəticəsində daşınmaz əmlakın qeydiyyatındakı mövcud olan aşağıdakı problemlər aşkarlanmışdır:
1. Qanunvericlikdəki qüsurlar: Reyestrdəki problemlərin əsası qanunvericilikdə də müəyyən ziddiyyətlərdən qaynaqlanır ki, onların başında “mülkiyyət hüququ” anlayışının Mülki Məcəllədə qüsurlu şəkildə müəyyən edilməsi dayanmaqdadır. Belə ki, bu hal ayrı-ayrı fiziki və hüquq şəxslərə məxsus olan və qanuni şəkildə əldə edilən, lakin Dövlət Reyestrində qeydiyyatda olmayan əmlakın süni surətdə qanunsuz elan olunmasına gətirib çıxarır. Eyni zamanda bu hal Mülki Məcəllənin 179-cu maddəsində müəyyən edilmiş “əldə etmə müddəti” institutunda da qeyri-müəyyənliyə gətirib çıxarır. Belə ki, bir tərəfdən əldə etmə müddəti ilə əlaqədar şəxsin mülkiyyət hüquqlarını əldə etməsi təsbit edilir, digər tərəfdən isə bu hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlməsi göstərilir. Həmçinin Konstitutsiya Məhkəməsinin 28 yanvar 2002-ci il qərarına əsasən əldə etmə müddəti ilə bağlı ilk hüquqlar 2030-cu ildən yarana bilər. Digər tərəfdən isə Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən özbaşına tikinti aparmış şəxsin ona mülkiyyət hüququ əldə etməməsi müəyyən olunub. Belə olan halda 2030-cu ildən sonra da əldə etmə müddəti ilə əlaqədar şəxslərin mülkiyyət hüquqları əldə etməsi mümkün olmayacaq.
2. Özbaşına (qanunsuz) tikinti problemi: Mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı prosedurlarını keçə bilməyən tikinti və torpaq sahələri müvafiq olaraq özbaşına tikinti və özbaşına zəbt edilmiş (tutulmuş) torpaq sahəsi hesab edilir və qeyri-rəsmi məlumatlara əsasən Azərbaycanda 500 minə yaxın bu növ tikili var. Azərbaycanda özbaşına tikintilərin meydana gəlmə səbəbləri aşağıdakı kimi qruplaşdırıla bilər:
urbanizasiyaya gətirib çıxaran tarixi, siyasi, sosial və iqtisadi şərait;
planlaşdırmanın olmaması;
qanunvericiliyin ziddiyyətli və mürəkkəb olması;
torpaqların əldə olunması və tikinti icazələri sahəsində həddindən artıq bürokratizm və bunun nəticəsində korrupsiya;
mənzillərin əldə edilməsinə əlçatan mexanizmlərin olmaması, yoxsulluq və marginallaşma;
şəhərsalma qaydalarına əməl olunmasında dövlət orqanları və yerli özünüidarəetmə orqanları tərəfindən nəzərat edilməməsi;
məqsədli təyinatına zidd olaraq (məsələn, kənd təsərrüfatı təyinatlı) torpaqların qanunsuz ayrılması və üzərində qanunsuz tikinti aparılması;
məcburi köçkünlərin kütləvi axını (Qarabağ müharibəsi, Ermənistandan deportasiya);
siyasi konyuktura və s.
Bu problemin əsaslı şəkildə həll edilməməsi aşağıdakı başqa problemlərə gətirib çıxarıb:
Ölkədə özbaşına tikililərin sahiblərinə heç bir halda hər hansı bir hüquq məhkəmələr tərəfindən tanınmır. Baxmayaraq ki, beynəlxalq qanunvericilik və Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsi müəyyən şərtlər altında bu cür tikilələrə hüqüları tanıyır.
Ölkədə təxminən 500 mindən çox sənədsiz ev üzrə 2 milyondan çox insan faktiki yaşadıqları yer üzrə rəsmi qeydə alınmırlar və onların rəsmi qeydə alındıqları ünvanlar formal xarakter daşıyır;
Faktiki yaşadıqları yer üzrə qeydə alına bilməyən vətəndaşlar idarəetmə orqanları ilə münasibətlərdə hüquqi ünvanlarla bağlı problemlər yaşayır. Eyni zamanda bu hal əhalinin ölkədaxili miqrasiyasında da müəyyən problemlər yaradır;
Bu şəxslər bütün səviyyəli seçkilər üzrə faktiki yaşadıqları yer üzrə seçici siyahılarına daxil edilmədiklərindən bir qayda olaraq seçkilərdə iştirak edə bilmirlər və seçici siyahılarının dəqiqləşdirilməsində də problemlər yaradırlar;
Ölkədə təxminən 500 mindən çox tikili və həmin tikililərin altındakı torpaq sahələri əmlak və torpaq vergisinə cəlb edilmir və nəticədə büdcəyə ödənilməli külli miqdarda vəsait büdcədən kənarda qalır (qeyd edək ki, bir sıra hallarda bələdiyyələr tərəfindən qanunsuz olaraq bu cür vergilər toplanır və bu vəsaitin hara mədaxil olunduğu məlum olmur). Bundan əlavə, bu cür tikililər və torpaqların faktiki alqı-satqısı və icarəsi üzrə rüsumlar və əldə edilən gəlirlər üzrə ödənişlər də büdcədən kənarda qalıb;
Bu tikililərin yerləşdiyi ərazilərdə sosial-infrastruktur və kommunikasiya layihələri ya həyata keçirilmir, ya da zəif həyata keçirilir;
Bu ərazilərin böyük bir hissəsində uşaq bağçaları, məktəblər, mədəniyyət müəssisələri və asudə vaxt mərkəzləri fəaliyyət göstərmir.
Qeyd etmək lazımdır ki, indiyə qədər dövlət orqanları tərəfindən həll üçün bir çox təşəbbüslər göstərilməsinə baxmayaraq onlar nəticəsiz qalıb və bu problem hələ də ölkəmizdə öz aktuallığını və ciddiliyini qoruyur.
3. Vahid məlumat bazasının olmaması;
4. Tikililərin müvafiq dövlət komissiyası tərəfindən qəbul olunmayanadək Reyesterə
daxil edilməsi;
5. Kəmərlərin keçdiyi yüklü torpaq sahələrinin mühafizə zonaları müəyyən edilməməsi
6. Torpaq sahələrinin dəqiq hüdudlarının bəlli olmaması;
7. Mülkiyyətçilərin daşınmaz əmlaka dair reyestr və kadastr məlumatlarına çıxışının
təmin olunmaması;
8. Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı və digər əməliyyatlarla notariat kontorları tərəfindən
təsdiq olunması;
9. Bürokratik əngəllər, süründürməçilik və korrupsiya;
10. Reseyestrlə bağlı bütün problemlərin yeganə həlli yolunun məhkəmələrdən keçməsi;
11. İnsanların məlumatsızlığı.
